Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?

Die verbreitete Faustregel „20 Prozent Eigenkapital“ ist ein guter Anhaltspunkt, aber keine feste Grenze. Entscheidend ist nicht, möglichst viel einzubringen, sondern die richtige Balance zwischen Zins, Rate und Sicherheit für Ihre Situation zu finden.

Kaufnebenkosten aus eigener Tasche

Idealerweise decken Sie die Kaufnebenkosten selbst ab, also Grunderwerbsteuer und Notar, gegebenenfalls auch die Maklerprovision. In Niedersachsen sind das gut 10 Prozent des Kaufpreises. Sie lassen sich schwer mitfinanzieren, weil sie keinen Gegenwert schaffen, den die Bank beleihen (umgangssprachlich: „als Sicherheit sehen“) kann.

Für einen Kauf in Hannover oder im Umland sieht die Rechnung konkret so aus. Die Grunderwerbsteuer liegt in Niedersachsen bei 5 Prozent des Kaufpreises. Notar und Grundbuchamt kommen zusammen auf etwa 1,5 bis 2 Prozent. Wird ein Makler tätig, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit 2020 in der Regel hälftig, auf den Käufer entfallen dann häufig knapp 3 bis 3,6 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Was zählt alles als Eigenkapital?

Eigenkapital ist mehr als das Guthaben auf dem Tagesgeldkonto. Banken akzeptieren auch Wertpapierdepots (meist mit einem Sicherheitsabschlag), zuteilungsreife Bausparguthaben, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen sowie Schenkungen oder private Darlehen aus der Familie. Auch ein bereits bezahltes, unbelastetes Grundstück wirkt beim Neubau wie Eigenkapital.

Eigenleistungen am Bau, oft Muskelhypothek genannt, erkennen viele Banken in begrenztem Umfang ebenfalls an. Realistisch bewertet werden dabei nur Arbeiten, die Sie fachlich tatsächlich stemmen können, etwa Maler- oder Bodenarbeiten. Wer hier zu optimistisch plant, riskiert eine Finanzierungslücke mitten im Bauvorhaben.

Der Beleihungsauslauf entscheidet über den Zins

Banken kalkulieren den Zinssatz nach dem sogenannten Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie. Die wichtigsten Schwellen liegen bei 60, 80 und 90 Prozent. Wer unter einer Schwelle bleibt, bekommt spürbar bessere Konditionen. Schon wenige tausend Euro mehr Eigenkapital können deshalb überproportional viel Zins sparen, wenn sie Sie über eine dieser Schwellen heben.

Zwischen einer 80-Prozent-Finanzierung und einer Vollfinanzierung des Kaufpreises liegen je nach Marktlage oft 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte Zinsunterschied. Auf ein großes Darlehen gerechnet macht das über die Jahre einen fünfstelligen Betrag aus.

Rechenbeispiel: zweimal dasselbe Haus, zwei Finanzierungen

Wie stark das Eigenkapital wirkt, zeigt ein vereinfachtes Beispiel für ein Haus mit 400.000 Euro Kaufpreis und 40.000 Euro Nebenkosten. Käuferin A bringt 40.000 Euro mit und deckt damit nur die Nebenkosten, Käufer B bringt 120.000 Euro mit. Die Zinssätze sind Annahmen zur Veranschaulichung, die Tilgung liegt in beiden Fällen bei anfänglich 2 Prozent.

Käufer B zahlt jeden Monat gut 530 Euro weniger und im ersten Jahr fast 5.000 Euro weniger Zinsen. Der Effekt entsteht aus zwei Richtungen zugleich, denn das kleinere Darlehen trifft auf den besseren Zinssatz.

Puffer schlägt Maximum

Wer sein letztes Erspartes in die Finanzierung steckt, kann unter Umständen mehr finanzieren, steht bei der ersten größeren Reparatur aber immens unter Druck. Ein Notgroschen von einigen Monatsgehältern gehört auf die Seite statt in die Anzahlung. Auch mit wenig Eigenkapital lässt sich vieles realisieren. Wir zeigen Ihnen ehrlich, was in Ihrem Fall sinnvoll ist.

Denken Sie außerdem an Kosten, die nach dem Einzug anstehen. Küche, Umzug, kleinere Renovierungen und die ersten Anschaffungen summieren sich schnell auf mehrere tausend Euro. Dieses Geld sollte zusätzlich zum Notgroschen eingeplant sein, damit die neue Immobilie Freude macht und keine Dauerbaustelle im Haushaltsbuch bleibt.

Geht es auch ganz ohne Eigenkapital?

Eine Finanzierung über 100 Prozent des Kaufpreises, teils sogar inklusive Nebenkosten, ist bei sehr guter Bonität und sicherem Einkommen möglich. Sie kostet allerdings einen deutlichen Zinsaufschlag und verlangt eine höhere Rate, weil mehr Schulden in derselben Zeit zurückgezahlt werden wollen. Sinnvoll sein kann sie zum Beispiel für junge Berufstätige mit sehr gutem Einkommen, die noch keine Zeit zum Sparen hatten, deren Gehalt aber verlässlich wächst.

Mehr Eigenkapital, bessere Konditionen

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto weniger muss die Bank finanzieren, und desto günstiger ist in der Regel der Zins. Es kann sich also lohnen, etwas mehr einzubringen, aber nur, solange der Puffer steht. Diese Rechnung machen wir im Gespräch gemeinsam auf, mit Ihren echten Zahlen statt mit Faustregeln.

Eigenkapital gezielt aufbauen

Wenn der Kauf noch zwei bis drei Jahre entfernt ist, lässt sich die Ausgangslage aktiv verbessern. Richten Sie einen festen Sparplan auf ein separates Konto ein und behandeln Sie die Sparrate wie eine Probemiete in Höhe der späteren Kreditrate. So wächst das Eigenkapital und Sie testen zugleich, ob die geplante Belastung im Alltag wirklich funktioniert. Auch ein Gespräch in der Familie kann sich lohnen, denn eine Schenkung oder ein zinsloses Privatdarlehen wirkt beim Beleihungsauslauf genauso wie eigenes Erspartes. Und wer vermögenswirksame Leistungen oder einen älteren Bausparvertrag hat, sollte prüfen, wann diese Mittel verfügbar sind und ob sich die Zuteilung mit dem Kaufzeitpunkt verbinden lässt.