Anschlussfinanzierung: Wann sich Umschulden lohnt

Wenn die Zinsbindung endet, lohnt der Blick über die Hausbank hinaus. Deren Verlängerungsangebot ist bequem, aber selten das günstigste. Gerade hier holt ein Vergleich oft viel heraus.

Prolongation, Umschuldung, Forward

Sie haben drei Wege: bei der bisherigen Bank verlängern (Prolongation), zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung) oder sich die Zinsen mit einem Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Welcher Weg passt, hängt von Restschuld, Laufzeit und Zinserwartung ab.

Was der Bankwechsel wirklich kostet

Die Sorge vor hohen Wechselkosten ist meist unbegründet. Bei einer Umschuldung wird die bestehende Grundschuld in der Regel an die neue Bank abgetreten, ein neuer Notartermin für Sie ist dafür nicht nötig. Für Abtretung und Grundbuchänderung fallen zusammen etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuldsumme an. Bei 200.000 Euro sind das 400 bis 600 Euro, die ein besserer Zins häufig schon in wenigen Monaten wieder hereinholt.

Nach zehn Jahren sind Sie immer frei

Viele wissen nicht, dass lange Zinsbindungen nach hinten offen sind. Nach § 489 BGB können Sie jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer vor Jahren eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung zu höheren Zinsen abgeschlossen hat, kann also schon vor deren Ende umschulden, wenn der Markt inzwischen günstiger ist.

Forward-Darlehen: Zinssicherheit im Voraus

Mit einem Forward-Darlehen schreiben Sie heutige Konditionen für eine Anschlussfinanzierung fest, die erst in einigen Monaten oder Jahren beginnt. Die Bank verlangt dafür einen Aufschlag, der häufig bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit liegt. Ob sich das rechnet, ist eine Abwägung zwischen dem Aufschlag und Ihrem Sicherheitsbedürfnis. Wer nachts ruhig schlafen will und mit steigenden Zinsen rechnet, kauft sich mit dem Aufschlag planbare Raten für viele Jahre.

Der richtige Zeitpunkt

Je nach Bank können Sie sich heutige Konditionen bis zu 60 Monate vor Ablauf sichern. Auf Wunsch melden wir uns rechtzeitig, damit Sie nicht unter Zeitdruck geraten und keine Frist verpassen.

Als grober Fahrplan hat sich bewährt, etwa drei Jahre vor Ablauf die Marktlage zu beobachten und spätestens 12 bis 18 Monate vorher konkrete Angebote einzuholen. Das Verlängerungsangebot der Hausbank kommt oft erst wenige Wochen vor dem Stichtag. Wer dann schon einen Marktvergleich in der Schublade hat, verhandelt aus einer ganz anderen Position.

Rechenbeispiel: 0,4 Prozentpunkte, 6.500 Euro

Wie viel ein Vergleich bringen kann, zeigt ein Beispiel mit 200.000 Euro Restschuld, 3 Prozent Tilgung und zehn Jahren neuer Zinsbindung. Die Hausbank bietet 3,9 Prozent, das beste Vergleichsangebot liegt bei 3,5 Prozent.

Das günstigere Angebot spart rund 6.500 Euro Zinsen in zehn Jahren, bei einer um 67 Euro niedrigeren Monatsrate. Wer die gesparte Rate zusätzlich in die Tilgung steckt, ist am Ende sogar schneller schuldenfrei als beim Angebot der Hausbank.

So läuft die Umschuldung ab

Der Aufwand für Sie ist überschaubar. Sie stellen aktuelle Einkommensnachweise und die Unterlagen zur Immobilie zusammen, wir vergleichen die Angebote von über 600 Banken und begleiten den Abschluss. Die neue Bank löst das alte Darlehen zum Stichtag ab und wickelt die Grundschuldabtretung direkt mit der bisherigen Bank ab. Sie unterschreiben den neuen Vertrag und zahlen ab dem Folgemonat einfach die neue, günstigere Rate.

Sparpotenzial sichtbar machen

Oft geht es um mehrere tausend Euro über die Restlaufzeit. Wir rechnen Ihr aktuelles Angebot ehrlich gegen den Markt, schwarz auf weiß. Bleibt die Hausbank vorn, sagen wir Ihnen auch das.

Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie anfällt und wann nicht

Wichtig für die Planung ist der Unterschied zwischen einem regulären und einem vorzeitigen Ausstieg. Zum Ende der Zinsbindung und nach der Zehnjahresfrist des § 489 BGB wechseln Sie ohne jede Entschädigung. Wer dagegen mitten in der Zinsbindung vorzeitig aus dem Vertrag will, etwa wegen eines Verkaufs, zahlt der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen. Diese kann je nach Restlaufzeit und Zinsniveau erheblich ausfallen. Für die normale Anschlussfinanzierung spielt sie aber keine Rolle, denn hier endet der alte Vertrag ohnehin. Lassen Sie sich also nicht von der Sorge vor Kosten abhalten, rechtzeitig Angebote zu vergleichen. Und falls Ihre Bank eine Entschädigung verlangt, obwohl die Zehnjahresfrist bereits abgelaufen ist, lohnt der genaue Blick auf die Daten von Auszahlung und Kündigung. Wir prüfen das im Zweifel gern mit Ihnen.