Vollfinanzierung: Immobilie kaufen ohne Eigenkapital

Die Mietpreise steigen, das Ersparte wächst langsamer als die Kaufpreise, und die Wunschimmobilie steht schon im Exposé. Viele Käufer in Hannover fragen uns deshalb, ob eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital möglich ist. Die kurze Antwort lautet ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Die längere Antwort erklärt, was das kostet und wann es wirklich klug ist.

Was eine Vollfinanzierung ist

Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn die Bank den kompletten Kaufpreis finanziert. Bei der 100-Prozent-Finanzierung bringen Sie nur die Kaufnebenkosten selbst auf, also Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Makler, in Niedersachsen zusammen gut 10 Prozent des Kaufpreises. Bei der 110-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank auch diese Nebenkosten, Sie starten also tatsächlich ohne eigenes Geld. Diese zweite Variante bieten nur wenige Banken an und nur bei sehr guter Bonität.

Wer eine Vollfinanzierung bekommt

Weil die Bank ohne Eigenkapital ein höheres Risiko trägt, prüft sie strenger als sonst. Entscheidend sind ein sicheres und ausreichend hohes Einkommen, meist aus unbefristeter Anstellung oder Beamtenverhältnis, eine saubere Schufa und ein Objekt, das die Bank als werthaltig einschätzt. Eine gefragte Lage wie Hannover-List oder Kirchrode hilft dabei mehr als ein Haus mit Sanierungsstau im Umland. Auch das Alter spielt hinein, denn die Bank möchte die Rückzahlung bis zum Renteneintritt sehen, und ohne Eigenkapital braucht das mehr Jahre.

Selbständige mit schwankenden Einnahmen, Käufer in der Probezeit oder Haushalte, bei denen die Rate einen großen Teil des Nettoeinkommens auffressen würde, bekommen in der Regel keine Vollfinanzierung. In diesen Fällen lohnt es sich, erst Eigenkapital aufzubauen oder die Finanzierung mit Sicherheiten aus der Familie zu stärken.

Was die Vollfinanzierung kostet

Banken staffeln den Zinssatz nach dem Beleihungsauslauf, also dem Anteil des Darlehens am Objektwert. Je höher dieser Anteil, desto höher der Zins. Die folgenden Aufschläge gegenüber dem besten Zins sind typische Größenordnungen, die je nach Bank und Marktlage abweichen können.

Der Zinsaufschlag ist aber nur die halbe Rechnung. Ohne Eigenkapital ist auch die Darlehenssumme höher, und beides zusammen treibt die Monatsrate deutlich. Genau deshalb scheitern Vollfinanzierungen häufiger an der Haushaltsrechnung als an der Bonität.

Rechenbeispiel: dieselbe Wohnung, drei Wege

Wie groß der Unterschied wirklich ist, zeigt eine Eigentumswohnung für 350.000 Euro mit 35.000 Euro Nebenkosten. Verglichen werden drei Käufer mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung. Die Zinssätze sind Annahmen zur Veranschaulichung, die Faustregel für das nötige Einkommen setzt die Rate bei 35 Prozent des Haushaltsnettos an.

Die 110-Prozent-Finanzierung kostet in zehn Jahren rund 73.000 Euro mehr Zinsen als die 80-Prozent-Variante und verlangt fast das Doppelte an Einkommen. Und nach zehn Jahren steht noch eine Restschuld im Grundbuch, die deutlich über dem Kaufpreis von damals liegen kann, wenn der Immobilienwert nicht gestiegen ist.

Die Risiken, die Sie kennen sollten

Das größte Risiko der Vollfinanzierung ist ein Verkauf in den ersten Jahren. Wer nach einer Trennung, einem Jobwechsel oder aus anderen Gründen früh verkaufen muss, hat in der Regel weniger getilgt als die Nebenkosten und die Vorfälligkeitsentschädigung ausmachen. Dann bleibt nach dem Verkauf ein Minus. Bei 20 Prozent Eigenkapital federt der Puffer solche Situationen ab, bei null Prozent gibt es keinen Puffer.

Dazu kommen die üblichen Risiken in verschärfter Form. Eine Zinserhöhung bei der Anschlussfinanzierung trifft eine hohe Restschuld härter. Eine unerwartete Reparatur trifft einen Haushalt ohne Rücklagen härter. Und weil die Rate von Anfang an nah an der Belastungsgrenze liegt, bleibt wenig Spielraum für Elternzeit, Kurzarbeit oder eine Phase mit nur einem Gehalt.

Wann sich eine Vollfinanzierung trotzdem lohnt

Es gibt Situationen, in denen die Rechnung aufgeht. Junge Akademiker mit sicherem, klar steigendem Gehalt haben oft noch kein Eigenkapital, dafür aber viele Jahre Rückzahlungszeit vor sich. Wer eine Immobilie deutlich unter Marktwert kaufen kann, etwa aus der Familie, bringt den Puffer über den Preis mit. Und wer eine Schenkung oder Erbschaft in absehbarer Zeit erwartet, kann mit Sondertilgungsrechten planen, die Vollfinanzierung schnell in eine normale Finanzierung zu verwandeln.

Wichtig ist in all diesen Fällen, die Vollfinanzierung nicht als Dauerzustand zu sehen. Eine höhere Tilgung von 3 Prozent oder mehr, jährliche Sondertilgungen und eine Zinsbindung von mindestens 15 Jahren sorgen dafür, dass die Restschuld schnell unter den Objektwert sinkt und das Zinsänderungsrisiko überschaubar bleibt.

Alternativen zur Vollfinanzierung

Bevor Sie ohne Eigenkapital finanzieren, lohnt der Blick auf Alternativen. Ein zinsloses Privatdarlehen aus der Familie zählt bei den meisten Banken als Eigenkapital und senkt den Beleihungsauslauf sofort. Das KfW-Programm Wohneigentum für Familien ergänzt bei Familien mit Kindern unterhalb bestimmter Einkommensgrenzen die Finanzierung um einen zinsgünstigen Baustein. Eigenleistungen am Objekt werden in begrenztem Umfang angerechnet. Und manchmal ist die beste Antwort schlicht, ein bis zwei Jahre gezielt zu sparen und dann mit 10 Prozent Eigenkapital zu deutlich besseren Konditionen zu kaufen.

So gehen wir in der Beratung vor

Wir rechnen mit Ihnen ehrlich durch, was eine Vollfinanzierung in Ihrem Fall kosten würde und ob sie zu Ihrer Haushaltsrechnung passt. Von den über 600 Banken in unserem Vergleich bieten nur einige Vollfinanzierungen zu vernünftigen Konditionen an, und die kennen wir. Wenn die Rechnung nicht aufgeht, sagen wir Ihnen das auch und zeigen Ihnen den Weg, wie Sie in überschaubarer Zeit doch zu Ihrer Immobilie kommen.