Zinsbindung und Tilgung clever kombinieren

Zinsbindung und Tilgung werden oft getrennt betrachtet, dabei bestimmen sie gemeinsam, wie sicher und wie teuer Ihre Finanzierung wird. Wer nur auf den niedrigsten Zins schaut, verschenkt häufig Geld.

Zinsbindung: Sicherheit hat einen Preis

Eine lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren kostet etwas mehr Zins, schützt Sie aber vor steigenden Zinsen. In unsicheren Marktphasen ist diese Planungssicherheit oft mehr wert als der letzte Zehntelpunkt.

Dazu kommt ein Vorteil, den viele Kreditnehmer nicht kennen. Nach § 489 BGB dürfen Sie jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine 20-jährige Zinsbindung ist damit eine einseitige Option zu Ihren Gunsten. Steigen die Zinsen, behalten Sie Ihre günstige Kondition bis zum Ende. Fallen sie, steigen Sie nach zehn Jahren einfach aus und schulden um.

Tilgung: der unterschätzte Hebel

Ein höherer anfänglicher Tilgungssatz verkürzt die Laufzeit spürbar und senkt die Zinskosten über die gesamte Finanzierung. Schon der Sprung von 2 auf 3 Prozent Tilgung kann Sie Jahre früher schuldenfrei machen.

Der Zusammenhang zwischen Tilgungssatz und Gesamtlaufzeit ist nicht linear, kleine Änderungen wirken groß. Die folgende Übersicht zeigt gerundete Laufzeiten bis zur vollständigen Rückzahlung bei einem angenommenen Sollzins von 3,5 Prozent.

Eine Tilgung von nur 1 Prozent führt bei heutigem Zinsniveau in Laufzeiten, die bis weit in den Ruhestand reichen. Als Untergrenze für Neuabschlüsse empfehlen wir in den meisten Fällen 2 Prozent, besser mehr, wenn die Rate es zulässt.

Rechenbeispiel: 250 Euro mehr Rate, 36.000 Euro weniger Schulden

Was der Tilgungssatz konkret bewirkt, zeigt ein Darlehen über 300.000 Euro mit 3,5 Prozent Sollzins und zehn Jahren Zinsbindung. Verglichen werden 2 und 3 Prozent anfängliche Tilgung.

Die 250 Euro Mehrrate sparen in zehn Jahren knapp 5.900 Euro Zinsen und drücken die Restschuld um fast 36.000 Euro. Das senkt zusätzlich das Risiko bei der Anschlussfinanzierung, denn eine kleinere Restschuld verträgt auch ein höheres Zinsniveau.

10, 15 oder 20 Jahre? Eine Orientierung

Zehn Jahre Zinsbindung passen, wenn die Restschuld am Ende überschaubar ist oder ein absehbarer Geldzufluss die Rückzahlung sichert, etwa eine fällige Lebensversicherung. Fünfzehn Jahre sind für viele Familien der Ausgleich zwischen Preis und Sicherheit. Zwanzig Jahre und mehr lohnen sich vor allem bei niedrigem Zinsniveau, bei knapper Haushaltsrechnung ohne Spielraum für Zinsüberraschungen und für alle, die mit dem Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren flexibel bleiben wollen.

Flexibilität einplanen

Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit, den Tilgungssatz anzupassen, kosten meist wenig, geben Ihnen aber Spielraum, wenn sich Ihr Leben ändert. Wir achten darauf, dass Ihre Finanzierung atmen kann.

Üblich sind kostenlose Sondertilgungen von 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr und zwei bis drei kostenfreie Wechsel des Tilgungssatzes während der Zinsbindung. Wer Bonuszahlungen, eine Erbschaft oder auslaufende Sparverträge erwartet, sollte diese Rechte gezielt verhandeln. Im Beratungsgespräch rechnen wir die Varianten mit Ihren Zahlen durch und zeigen, welche Kombination aus Zinsbindung und Tilgung zu Ihrem Vorhaben passt.

Restschuld im Blick behalten

Neben Rate und Laufzeit gehört die Restschuld am Ende der Zinsbindung in jede Entscheidung. Sie ist der Betrag, den Sie zum dann geltenden Zinsniveau anschlussfinanzieren müssen. Eine kurze Zinsbindung mit niedriger Tilgung erzeugt die größte Angriffsfläche, denn dann trifft eine hohe Restschuld womöglich auf gestiegene Zinsen. Die Tabellen oben zeigen, wie stark der Tilgungssatz diese Restschuld beeinflusst. Rechnen Sie deshalb bei jedem Angebot durch, welche Rate sich ergäbe, wenn der Anschlusszins zwei Prozentpunkte höher läge. Bleibt die Finanzierung auch dann tragbar, ist die Kombination solide gewählt.

Sondertilgung oder gleich höher tilgen?

Beides hat seinen Platz. Der fest vereinbarte Tilgungssatz wirkt verlässlich in jedem einzelnen Monat und diszipliniert die Rückzahlung. Sondertilgungen sind die flexible Ergänzung für Geld, das unregelmäßig kommt, etwa Boni, Steuererstattungen oder eine Erbschaft. Wer sich zwischen einer höheren Rate und großzügigen Sondertilgungsrechten entscheiden muss, fährt mit der höheren festen Tilgung meist besser, denn ungenutzte Sondertilgungsrechte sparen keinen Cent. In der Beratung planen wir beides so, dass die Pflichtrate sicher tragbar bleibt und Spielräume trotzdem genutzt werden können.

Volltilgerdarlehen: eine Überlegung wert

Wer die Finanzierung in einem Zug bis zur Schuldenfreiheit durchziehen möchte, kann ein Volltilgerdarlehen wählen. Dabei sind Zinsbindung und Laufzeit identisch, am Ende ist das Darlehen vollständig zurückgezahlt und das Thema Anschlussfinanzierung entfällt komplett. Banken belohnen diese Planbarkeit oft mit einem Zinsabschlag. Der Preis dafür ist eine vergleichsweise hohe Rate und wenig Flexibilität, denn die hohe Tilgung ist fest vereinbart. Gut geeignet ist das Modell für Haushalte mit sicherem, hohem Einkommen und dem klaren Ziel, zu einem festen Termin schuldenfrei zu sein.