Finanzierung ans Vorhaben anpassen, nicht umgekehrt

Die beste Finanzierung ist die, die zu Ihrem Leben passt. Der niedrigste Zins allein entscheidet das nicht. Rate und Zinsbindung sollten sich an Ihren Plänen orientieren statt an einem Produkt von der Stange.

Erst das Ziel klären

Wollen Sie in zehn Jahren schuldenfrei sein, planen Sie Familienzuwachs oder einen Jobwechsel? Solche Fragen bestimmen, welche Rate tragbar ist und wie viel Flexibilität Sie brauchen.

Die tragbare Rate ehrlich ermitteln

Startpunkt jeder guten Finanzierung ist eine ehrliche Haushaltsrechnung. Listen Sie alle festen Einnahmen und Ausgaben auf und rechnen Sie die Kosten der Immobilie realistisch dazu, also neben der Kreditrate auch Nebenkosten, Rücklagen für Instandhaltung und beim Haus etwa Grundsteuer und Versicherungen. Als Faustregel gilt, dass die Kreditrate etwa 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht dauerhaft übersteigen sollte.

Was das für das mögliche Darlehen bedeutet, zeigt die folgende Übersicht. Angenommen sind 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfängliche Tilgung, die Werte sind gerundet.

Zusammen mit Ihrem Eigenkapital ergibt sich daraus Ihr realistisches Kaufbudget. Diese Zahl vor der Immobiliensuche zu kennen, erspart Enttäuschungen und macht Sie bei Besichtigungen zu einem ernstzunehmenden Käufer, der schnell handlungsfähig ist.

Lebensphasen verändern die Finanzierung

Dieselbe Immobilie kann je nach Lebenssituation eine völlig andere Finanzierung erfordern. Ein junges Paar mit steigenden Gehältern verkraftet eine anfangs knappere Rate mit späteren Tilgungserhöhungen. Eine Familie in der Elternzeit braucht eher eine niedrigere Rate mit der Option, später aufzustocken. Wer auf den Ruhestand zugeht, sollte die Restschuld bis zum Renteneintritt weitgehend abgebaut haben, weil die Rate dann auf das Renteneinkommen treffen muss. Und Selbständige mit schwankenden Einnahmen profitieren besonders von großzügigen Sondertilgungsrechten, mit denen gute Jahre direkt in die Entschuldung fließen.

Spielraum für Veränderungen

Das Leben verläuft selten wie geplant. Eine gute Finanzierung hat Puffer und Anpassungsmöglichkeiten eingebaut, damit ein neuer Lebensabschnitt nicht zum finanziellen Problem wird.

Konkret heißt das: Sondertilgungsrechte von üblicherweise 5 Prozent pro Jahr, die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu wechseln, und eine Rate, die auch bei einem vorübergehenden Gehaltsausfall nicht sofort zur Belastung wird. Solche Bausteine kosten bei vielen Banken wenig bis nichts, müssen aber bei Abschluss vereinbart sein. Nachträglich lassen sie sich kaum noch in den Vertrag holen.

Woran Angebote von der Stange scheitern

Standardangebote rechnen mit Standardannahmen, etwa einer Tilgung von 2 Prozent und der maximalen Zinsbindung zum besten Schaufensterzins. Ihre geplante Elternzeit, die auslaufende Sparanlage in vier Jahren oder der Wunsch, zum 60. Geburtstag schuldenfrei zu sein, kommen darin nicht vor. Genau diese Details entscheiden aber darüber, ob die Finanzierung in zehn Jahren noch passt. Deshalb beginnt unsere Beratung mit Ihrem Vorhaben und endet mit der passenden Struktur, nie umgekehrt.

Zwei Bausteine statt eines großen Darlehens

Eine Finanzierung muss nicht aus einem einzigen Darlehen bestehen. Häufig ist es klüger, die Summe auf zwei Bausteine zu verteilen, etwa einen großen Baustein mit langer Zinsbindung für die Grundsicherheit und einen kleineren mit kurzer Zinsbindung, der schnell getilgt wird oder auf einen absehbaren Geldeingang wartet. Wer in vier Jahren eine fällige Sparanlage oder eine Bonuszahlung erwartet, kann den kleinen Baustein genau darauf zuschneiden und spart sich teure Sonderrechte im Hauptdarlehen. Auch Förderkredite der KfW fügen sich als eigener Baustein in diese Struktur ein. Der Preis der Flexibilität ist etwas mehr Verwaltungsaufwand, denn jeder Baustein hat eigene Konditionen und Termine, die zusammenpassen müssen. Wir strukturieren das so, dass die Bausteine ineinandergreifen.

Die Rate im Stresstest

Bevor Sie unterschreiben, sollte die geplante Rate zwei einfache Prüfungen bestehen. Erstens der Alltagstest: Legen Sie die Differenz zwischen heutiger Miete und künftiger Rate einige Monate lang tatsächlich zur Seite und beobachten Sie, ob das Haushaltsbudget entspannt bleibt. Zweitens der Zukunftstest: Rechnen Sie durch, ob die Rate auch bei einem vorübergehend geringeren Einkommen tragbar bliebe, etwa während der Elternzeit oder bei einem Jobwechsel. Für beide Tests reichen Kontoauszüge und zehn Minuten Ehrlichkeit. Besteht die Finanzierung beide Prüfungen, ist sie robust genug für das echte Leben.

Diese Fragen klären wir im Gespräch

Am Anfang der Beratung stehen Ihre Pläne und noch keine Produktnamen. Wie sicher ist Ihr Einkommen, welche größeren Ausgaben stehen in den nächsten Jahren an, wann möchten Sie schuldenfrei sein und wie viel Rate fühlt sich auch an einem schlechten Tag noch gut an? Aus den Antworten entsteht die passende Struktur aus Rate und Zinsbindung samt den nötigen Spielräumen, und erst danach suchen wir die Bank, die diese Struktur zum besten Preis abbildet. Und wenn sich Ihr Leben später ändert, passen wir die Finanzierung gemeinsam an, zum Beispiel bei der nächsten Zinsbindung oder mit einer gut geplanten Sondertilgung.